Terrain + maison : qui paie quoi, et dans quel ordre signer
« Terrain + maison » ne se signe pas d'un bloc : la loi impose deux actes distincts — l'achat du terrain d'un côté, le contrat de construction de l'autre. Loin d'être une complication, cette séparation est votre meilleure protection. Encore faut-il connaître l'ordre des signatures, et savoir précisément qui paie quoi. Voici la chronologie complète, telle qu'elle se déroule vraiment.
Pourquoi deux contrats, et pas un « pack » ?
Un constructeur en CCMI ne peut pas vous vendre le terrain dans le même contrat que la maison : le terrain s'achète chez le notaire (au vendeur — chez nous, les parcelles présentées sont vendues séparément par Maisons Berdin, notre maison mère), et la maison se contractualise en CCMI, avec ses garanties propres. Cette séparation vous protège doublement : le prix de la maison est ferme et garanti par le contrat CCMI quoi qu'il arrive, et l'achat du terrain reste conditionné à la réussite du projet — si le permis est refusé, vous n'êtes pas propriétaire d'un terrain inconstructible pour votre projet. Méfiez-vous des offres « tout compris » qui fusionnent les deux dans un seul montant invérifiable : exigez toujours le détail ligne par ligne. C'est ainsi que nous affichons nos offres.
La chronologie, étape par étape
1. Vous verrouillez le projet — sans rien signer. Configuration de la maison, choix de la parcelle, budget complet : tout cela se prépare avant toute signature. Vous pouvez configurer votre maison ce soir et connaître votre prix ferme, puis faire valider gratuitement l'implantation sur la parcelle visée par un chargé de projet.
2. La promesse sur le terrain. Vous signez une promesse (ou un compromis) de vente avec le vendeur du terrain, assortie de conditions suspensives : obtention du prêt, du permis de construire, idéalement de l'étude de sol. Un dépôt de garantie est versé — récupérable si une condition n'est pas levée.
3. Le contrat CCMI. Le contrat de construction se signe une fois le terrain sécurisé par la promesse. Il fige le prix, le délai de livraison et les pénalités de retard, et s'accompagne des conditions suspensives légales (propriété du terrain, prêt, permis, garantie de livraison). Vous avez ensuite 10 jours de rétractation, incompressibles.
4. Permis et financement. Nous déposons le permis de construire (l'instruction dure généralement 2 mois pour une maison individuelle) pendant que votre banque finalise le prêt — un seul prêt couvre en général le terrain et la construction.
5. L'acte authentique du terrain. Chez le notaire, vous devenez propriétaire. C'est ici que se paient le terrain et ses frais d'acquisition.
6. Le chantier, payé au rythme de l'avancement. Le CCMI encadre strictement les appels de fonds : chaque palier est plafonné par la loi — de l'ordre de 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % aux fondations, 40 % aux murs, 60 % à la mise hors d'eau, 75 % hors d'air, 95 % aux équipements, et les 5 % restants à la remise des clés, que vous pouvez consigner en cas de réserves. Vous ne payez jamais en avance sur ce qui est construit. Le calendrier complet est détaillé dans notre article sur les étapes et délais réels d'une construction.
Qui paie quoi : le budget complet, sans angle mort
Côté terrain : le prix de la parcelle, plus les frais d'acquisition chez le notaire. Bonne nouvelle en lotissement : achetés à un aménageur professionnel avec engagement de construire, ces frais sont souvent réduits à 2-3 % au lieu de 7-8 %. Côté maison : le prix ferme TTC du CCMI — et c'est tout, pour ce qui est contractuel : les frais de notaire ne portent jamais sur la maison, c'est l'un des grands avantages du neuf.
Autour, prévoyez les postes que trop d'annonces passent sous silence : les raccordements aux réseaux entre la limite de parcelle et la maison (quelques milliers d'euros), la taxe d'aménagement perçue par la commune après le permis (montant variable selon la commune et la surface — demandez une simulation en mairie, c'est gratuit), l'assurance dommages-ouvrage, très fortement recommandée, l'étude de sol si elle n'est pas fournie, et les frais liés au prêt (garantie, dossier, intérêts intercalaires pendant le chantier). Notre article sur le budget complet d'un primo-accédant chiffre chacun de ces postes — et si vous êtes primo-accédant, le PTZ 2026 peut financer une part importante du projet.
C'est exactement la philosophie de nos offres terrain + maison : le terrain, la maison à prix ferme et les frais estimés y sont affichés en lignes séparées, pour que le total que vous voyez soit un vrai budget — pas un appât.
Nos réponses à vos questions
Puis-je signer le contrat de construction avant d'avoir trouvé le terrain ?
Non — et méfiez-vous de qui vous le proposerait. Le CCMI exige que vous disposiez du terrain ou d'une promesse. En revanche, tout le reste se prépare avant : configuration, prix ferme, financement simulé, secteur ciblé. Le jour où la bonne parcelle apparaît, vous signez en connaissance de cause.
Que se passe-t-il si le permis de construire est refusé ?
Les conditions suspensives jouent : la promesse sur le terrain tombe et votre dépôt de garantie vous est restitué ; le CCMI, lui aussi conditionné à l'obtention du permis, ne s'exécute pas. C'est précisément l'intérêt de la chronologie décrite ici — aucune étape ne vous engage avant que la précédente soit sécurisée.
Le prix du terrain peut-il bouger entre la promesse et l'acte ?
Non : le prix est fixé dans la promesse. Ce qui peut évoluer, c'est la disponibilité avant la promesse — les parcelles affichées disponibles partent. Si un lot vous intéresse sur nos offres, demandez à être rappelé sans attendre : la réservation, elle, fige les choses.